Vender una vivienda en España puede suponer una buena oportunidad para obtener liquidez, reinvertir o simplemente cerrar una etapa. Sin embargo, uno de los aspectos más importantes —y a menudo más desconocidos— es cómo tributa la venta de un piso. Saber cómo se declara es clave para evitar errores con Hacienda y aprovechar posibles beneficios fiscales.
En este artículo, le explicamos todo lo que necesita saber para declarar la venta de un inmueble en España, desde el cálculo de la ganancia patrimonial hasta los casos específicos como herencias, viviendas con muebles o en alquiler. Y si es inversor, nacional o extranjero, aquí encontrará claves fiscales que marcarán la diferencia en su estrategia inmobiliaria.
y aprovechar exenciones fiscales.
Aviso para revistas o periódicos: debe contar con el consentimiento de Golden Partners para reproducir total o parcialmente nuestro contenido. Envíenos un correo a través del formulario de contacto y estaremos encantados de ofrecerle declaraciones o información.
¿Cómo declarar la venta de un piso en la renta?
La venta de una vivienda se considera una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en el IRPF. El cálculo se basa en la diferencia entre:
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición ajustado
Valor de adquisición: Precio de compra + gastos (notaría, impuestos, mejoras).
Valor de transmisión: Precio de venta − gastos asociados (agencia, cancelación hipoteca, notaría).
Los tipos aplicables sobre la ganancia neta son:
- 19 % hasta 6.000 €
- 21 % entre 6.001 € y 50.000 €
- 23 % entre 50.001 € y 200.000 €
- 27 % entre 200.001 € y 300.000 €
- 28 % a partir de 300.001 €
¿Qué exenciones fiscales existen?
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vende su vivienda habitual y reinvierte el dinero en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, puede beneficiarse de una exención fiscal total o parcial. Esta medida está pensada para fomentar la movilidad residencial y es clave para optimizar su IRPF.
Exención para mayores de 65 años
- Las personas mayores de 65 años pueden no tributar por la ganancia obtenida si:
- Venden su vivienda habitual
- O reinvierten hasta 240.000 € en una renta vitalicia asegurada
Ambos escenarios están exentos de tributación si se cumplen los requisitos formales y plazos establecidos. Por ello, se recomienda siempre la consulta a un asesor fiscal.
¿Cómo tributa la venta de un piso heredado?
Cuando se vende un inmueble recibido por herencia, la tributación se basa en:
- El valor de adquisición, que será el declarado en el Impuesto de Sucesiones
- Y el valor de transmisión, o precio final de venta
La diferencia entre ambos constituye la ganancia patrimonial, sujeta al IRPF. Este tipo de ventas no permite aplicar exenciones, salvo casos concretos.
En ocasiones, si el bien se adquirió antes de 1995, puede aplicarse un coeficiente reductor que reduce significativamente la ganancia fiscalmente imputable.
Venta de viviendas con muebles, alquiladas o con usufructo
Tributación venta vivienda con muebles
Cuando una vivienda se vende con mobiliario, es posible asignar un valor específico al contenido. Al hacerlo:
- Se reduce el valor imputado al inmueble
- Se disminuye la ganancia patrimonial sujeta a IRPF
Es recomendable detallar el valor del mobiliario en el contrato y justificarlo adecuadamente.
¿Qué pasa si alquilo mi vivienda habitual antes de venderla?
En ese caso, Hacienda puede considerar que la vivienda ya no es habitual, y por tanto no aplica la exención por reinversión. Además, si ha deducido amortizaciones como arrendador, estas deberán restarse del valor de adquisición, aumentando la ganancia final.
Venta con usufructo o nuda propiedad
- Si vende la nuda propiedad, tributa por la parte proporcional del valor.
- Si vende el usufructo, lo mismo: tributa solo por su parte.
- Si vende ambos derechos juntos, se considera una venta total, y tributa como cualquier otra venta de inmueble.
¿Hay diferencias fiscales entre Comunidades Autónomas?
Sí, y son fundamentales para entender cómo se declara la venta de un piso.
Aunque el IRPF es estatal, algunas regiones aplican regímenes fiscales especiales:
- Navarra y País Vasco cuentan con sistemas fiscales propios (Concierto Económico), con tipos, tramos y deducciones diferentes.
- Otras comunidades, como Madrid, Cataluña o Andalucía, pueden aplicar bonificaciones o deducciones adicionales en su parte autonómica del IRPF.
- La plusvalía municipal (IIVTNU) también varía por municipio, y cada comunidad puede marcar diferencias significativas en este impuesto local.
Por eso, es crucial realizar un análisis fiscal individualizado según la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.
en real estate en España?
Hable hoy con un asesor experto.
Preguntas frecuentes sobre cómo tributa la venta de un piso
-
¿Qué ocurre si vendo un piso sin obtener ganancia?
Debe declararlo igualmente. Si no hay ganancia, no pagará IRPF, pero Hacienda exige informar de toda transmisión para poder verificarla. Además, si hay pérdida, podrá compensarla con otras ganancias.
-
¿Puedo pagar menos impuestos si la vivienda incluye muebles?
Sí. Si se especifica el valor del mobiliario en el contrato, este puede restarse del precio de venta de la vivienda y reducir la base imponible. Es clave documentarlo de forma realista y coherente.
-
¿Qué pasa si el piso estuvo alquilado?
La vivienda deja de ser considerada habitual, por lo que pierde el derecho a exención por reinversión. Además, si dedujo amortizaciones por el alquiler, estas deben restarse del valor de adquisición, lo que incrementa la ganancia fiscal.
-
¿Cómo se declara la venta de un inmueble con usufructo?
Depende del derecho que se transmita. Si se vende solo la nuda propiedad o el usufructo, se tributa proporcionalmente. Si se venden ambos, se declara como una venta normal y completa del inmueble.
Además de asesorarle fiscalmente, le ayudamos a encontrar su vivienda soñada por toda la geografía española, además de en Madrid: Barcelona, Marbella, Sevilla, San Sebastián, Costa del Sol, Estepona, Mallorca, Ibiza, Jávea, Tenerife, Valencia y en cualquier otra parte del territorio nacional español.
¡En Golden Partners disponemos de oficinas por toda España!
