Si está considerando comprar casa en España siendo extranjero, ha llegado al lugar adecuado.
Tanto si visita nuestro país por trabajo o por vacaciones de forma temporal, como si simplemente es un inversor internacional interesado en la alta rentabilidad del mercado inmobiliario español y desea invertir en un piso en Madrid (o en cualquier otra ciudad de España) o adquirir una propiedad para uso vacacional, Golden Partners le ofrece en este artículo toda la información necesaria para una compra segura y eficiente. ¡Acompáñenos!
Aviso para revistas o periódicos: debe contar con el consentimiento de Golden Partners para reproducir total o parcialmente nuestro contenido. Envíenos un correo a través del formulario de contacto y estaremos encantados de ofrecerle declaraciones o información.
¿Cuáles son los requisitos para comprar casa en España siendo extranjero?
Adquirir una propiedad en España no requiere que usted sea residente: no es necesario ni pasar más de 182 días al año en España ni trasladar su centro de intereses económicos y núcleo familiar pero sí implica cumplir con ciertos requisitos clave, que le contamos a continuación. En concreto, tres:
- Número de Identificación de Extranjero (NIE): Este documento es esencial para cualquier operación económica en España, incluida la compraventa de inmuebles. Si no tiene NIE, no se preocupe: se puede realizar este trámite a través de un representante legal.
- Cuenta bancaria en España: Aunque no es obligatorio, abrir una cuenta bancaria en el país facilitará pagos y evitará comisiones innecesarias por transferencias internacionales.
- Representante fiscal: Si usted no es residente fiscal en España, necesitará un representante fiscal para gestionar sus obligaciones tributarias relacionadas con la propiedad.
su propiedad de lujo en España con la ayuda de Golden Partners.
¿Cómo es el proceso para comprar una casa en España siendo no residente?
El proceso para comprar una casa en España siendo extranjero (no residente fiscal a los efectos de la Hacienda española) es sencillo si cuenta con un asesor especializado como Golden Partners. Aquí le detallamos los pasos clave:
1. Selección de la propiedad:
Identifique el tipo de vivienda que se adapta a sus necesidades y preferencias. Algunos grandes núcleos urbanos como Madrid o Barcelona ofrece opciones exclusivas con alto potencial de revalorización.
Sólo para que lo vea con números, en España, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al primer trimestre del presente 2025, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda es del 12,2%.
La variación anual de la vivienda nueva fue del 12,2%, y la de segunda mano del 12,3%. Sólo en un periodo de tres meses, los precios de la vivienda subieron un 3,5% respecto al trimestre anterior (el último del pasado año 2024).
2. Oferta y contrato de arras:
Una vez encuentre la propiedad ideal, deberá presentar una oferta formal. Si esta se acepta, se firma un contrato de arras en el que generalmente se abona un 10% del precio de compra. Se trata de un porcentaje aproximativo pues, dicho porcentaje podría ser mayor, al ser siempre decidido por el vendedor.
Si decide proceder con la compra del bien inmueble en España, Golden Partners se encargará de conseguir siempre las mejores condiciones en su transacción, dado que nuestro equipo cuenta con agencias inmobiliarias asociadas por todo el territorio español.
3. Escritura pública:
La compra se formaliza ante notario con la firma de la escritura pública, momento en el que se abona el resto del precio. Para ello, en el caso de extranjeros, se recomienda dar un poder de representación en favor del asesor fiscal que le inscriba dicha escritura pública, para evitar así todos los desplazamientos en relación con cualquier trámite por la adquisición del inmueble.
4. Registro de la propiedad:
Para garantizar su titularidad, será necesario inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Un trámite que normalmente se realiza o directamente ante el Registro o, para el caso de extranjeros, a través de un asesor fiscal que se encarga de presentarlo ante dicho organismo público.
¿Qué aspectos fiscales debe considerar al comprar casa en España siendo extranjero?
Es importante que como extranjero a efectos españoles, tenga en cuenta las obligaciones fiscales que derivan de la compra de una propiedad a efectos de la Hacienda española.
Incluso aunque usted presente su declaración de la Renta como residente fiscal en su país de origen, en España podría quedar sujeto a ciertas obligaciones fiscales por los ingresos de fuente española que genere: tanto por la compra del bien inmueble como, una vez adquirida, disponer de dicha propiedad vacía, a su disposición, o alquilada durante todo o parte del ejercicio fiscal a declarar en España.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Si adquiere una vivienda de segunda mano, deberá abonar este impuesto, cuyo tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma, generalmente entre el 6% y el 10% del valor de la propiedad. Además, por su parte, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la formalización de los documentos notariales y oscila entre el 0,5% y el 1,5% del valor escriturado, dependiendo también de la Comunidad Autónoma donde esté sito el bien inmueble.
Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
En caso de adquirir una vivienda nueva, se aplica un IVA del 10% sobre el precio de compra. Se trata de un tributo indirecto común a todos los países de la Unión Europea que grava por igual a todos los ciudadanos, sin tener en cuenta su poder adquisitivo o nivel de ingresos.
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)
Alquiler de un bien inmueble en España por un extranjero
Si alquila su propiedad, deberá declarar las rentas obtenidas y tributar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el modelo 210. A diferencia del Impuesto de la Renta de los residentes fiscales que se presenta de forma anual, el IRNR tiene periodicidad trimestral por cada inmueble, pudiendo agrupar cada modelo a todos los pagadores (inquilinos) que hubiera tenido durante el ejercicio fiscal en cuestión.
En cuanto a su tipo impositivo, grava el 19% sobre los ingresos netos si usted fuera residente la Unión Europea, Islandia o Noruega, aunque con la posibilidad de deducir ciertos gastos relacionados con el inmueble antes de calcular el impuesto. Del 24% sobre los ingresos brutos y sin posibilidad de deducir gastos para el resto de extranjeros extracomunitarios.
Propiedad de un bien inmueble vacío en España por un extranjero
Si deja su bien inmueble vacío en España durante todo o parte del ejercicio fiscal, también quedará sujeto al IRNR; pues se imputa una renta presunta por la propiedad de inmuebles urbanos no arrendados. Se calcula como el 1,1% del valor catastral del inmueble (o 2% si se trata de un valor no revisado en los últimos 10 años) y sobre la misma, se ingresa el 19% o el 24%, en función de si usted es un extranjero residente en otro país de la Unión Europea o extracomunitario.
En este caso, la obligación de declarar la renta imputada por el bien inmueble vacío es anual.
para comprar en España?
¿Cómo podemos ayudarle en Golden Partners?
En Golden Partners estamos especializados en asesorarle en la adquisición de propiedades de lujo en España. Entre los servicios que le ofrecemos se incluyen:
- Asesoramiento jurídico: Le brindamos apoyo legal integral para garantizar que cada paso de la compra se realice con seguridad. Redactamos y revisamos contratos, siempre protegiendo sus intereses.
- Asesoramiento inmobiliario: Le guiamos en la búsqueda de la propiedad perfecta, ya sea como inversión o como vivienda principal. Nuestro conocimiento del mercado le ayudará a tomar decisiones acertadas.
- Optimización fiscal: Analizamos las ventajas tributarias de su compra y le asistimos en sus declaraciones fiscales para maximizar el valor de su inversión.
- Due diligence: Realizamos una verificación exhaustiva del estado legal y fiscal de la propiedad para evitar cualquier riesgo y posible vicio oculto en el bien inmueble.
- Negociación de precio: Negociamos en su nombre para obtener las mejores condiciones y precios. También le ayudamos a revisar hipotecas y seguros.
- Servicio postventa: Nos ocupamos de todo lo que necesite tras la compra, desde la gestión de alquileres hasta la resolución de posibles incidencias.
Preguntas frecuentes de no residentes fiscales
-
¿Se puede comprar una casa con pasaporte en España siendo extranjero?
Sí, se puede comprar una casa en España solo con pasaporte, incluso si no eres residente. El pasaporte es el documento principal que se exige para iniciar el proceso de compra de una vivienda en territorio español.
No obstante, además del pasaporte, necesitarás tramitar un NIE (Número de Identificación de Extranjero), ya que es obligatorio para realizar cualquier operación legal o económica en España.
La compra de una propiedad en España por parte de extranjeros está plenamente permitida y es un proceso habitual. Tanto ciudadanos de la Unión Europea como de países extracomunitarios pueden adquirir inmuebles, siempre que cumplan con los siguientes requisitos:
Pasaporte vigente.
NIE español. Puede gestionarse desde el país de origen o directamente en España.
Una cuenta bancaria española. Necesaria para realizar pagos e impuestos.
Justificación del origen de los fondos. Por motivos de prevención del blanqueo de capitales.
Firma ante notario. La compraventa se formaliza mediante escritura pública.
En Golden Partners ayudamos a extranjeros a comprar propiedades en España de forma segura, legal y adaptada a sus necesidades. Te asesoramos en todo el proceso, desde la obtención del NIE hasta la firma ante notario.
-
¿Puede comprar una casa en España sin NIE?
Sí, puedo comprar una casa en España sin NIE a través de un representante legal. Aunque el NIE facilita trámites relacionados con la compra, usted puede adquirir una vivienda mediante un representante legal que gestione todo el proceso en su nombre.
En Golden Partners podemos ofrecerle este servicio, asegurando que su transacción sea ágil y segura.
-
¿Cuáles son los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero?
Como extranjero en comprar una casa en España, necesitará un NIE, una cuenta bancaria española y un representante fiscal si es no residente (es decir, si mantiene su residencia fiscal en su país de origen).
Para estos trámites, Golden Partners puede asistirle con nuestros abogados expertos en Derecho de Extranjería, sea cual fuere la localidad donde desea adquirir la casa.
-
¿Es posible comprar casa con dinero extranjero?
Sí, es posible adquirir una propiedad en España con fondos provenientes del extranjero, siempre que se pueda justificar de forma clara y documentada que el origen del dinero es lícito. Las autoridades fiscales y notariales pueden requerir justificantes oficiales, como transferencias bancarias, certificados de ingresos o declaraciones tributarias, en cumplimiento de la normativa vigente de prevención del blanqueo de capitales.
-
¿Se puede comprar una casa en España desde el extranjero siendo español?
Por supuesto. Aunque resida en otro país, puede adquirir una vivienda en España siguiendo los mismos pasos que un no residente.
Es más, si deseara regresar a España, podría verse beneficiado por el régimen fiscal de impatriados (Ley Beckham) si hubiera residido fuera de España durante los últimos 5 ejercicios fiscales, logrando una tributación mucho menor a la de los residentes fiscales normales: del 24% sobre sus primeros 600.000 euros, y el exceso, al 47%.
¿Analizamos su caso de forma gratuita y vemos si pudiera acogerse a este régimen fiscal especial? Contáctenos.
