A la hora de adquirir un inmueble usado hay que saber qué paga el comprador de una vivienda de segunda mano en Madrid o en cualquier otra parte del territorio nacional.
En este artículo analizamos en detalle los impuestos, gastos y trámites que debe asumir quien compra un piso o casa ya existente. Toma la mejor decisión informado.
y evite costes ocultos en la compra de su vivienda usada.
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¿Qué paga el comprador de una vivienda de segunda mano?
El comprador de una vivienda de segunda mano debe tener en cuenta una serie de costes más allá del precio de compraventa. Entre ellos se incluyen:
- Impuestos de la operación: como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
- Gastos derivados de la formalización de la compraventa: notaría, registro y gestoría.
- Honorarios profesionales: si se contrata a una inmobiliaria, abogado o asesor fiscal.
Conocer con precisión qué paga el comprador de una vivienda de segunda mano permite calcular el coste real de la inversión y evitar imprevistos financieros.
Impuestos en la compra de una vivienda de segunda mano
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este es el principal tributo que afecta a la compra de vivienda de segunda mano. Se aplica un porcentaje sobre el valor de compraventa (o el valor mínimo fiscal si es superior). El tipo impositivo oscila entre el 6 % y el 10 %, según la comunidad autónoma.
Importante: no se aplica el IVA vivienda nueva, ya que esta operación no implica una primera transmisión.
Otros impuestos que pueden aparecer
Aunque menos común en la compra de vivienda de segunda mano, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) puede aplicarse en determinados casos, como la adquisición de vivienda nueva sujeta a IVA o la constitución de una hipoteca.
Este impuesto se devenga al formalizar la operación en escritura pública e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Para saber si el comprador de una vivienda debe pagar AJD, es clave revisar la normativa autonómica vigente y consultar siempre con un abogado fiscalista y experto en fiscalidad inmobiliaria en España.
Gastos que paga el comprador de una vivienda de segunda mano
Notaría
Uno de los gastos más habituales. El comprador suele hacerse cargo de los honorarios del notario por la escritura de compraventa. El coste depende del valor del inmueble, pero suele oscilar entre 500 € y 1.200 €.
Registro de la Propiedad
El comprador debe inscribir el inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad. Este gasto varía entre 200 € y 400 €.
Gestoría
Si el comprador contrata gestoría para tramitar impuestos y registros, deberá asumir su coste, habitualmente entre 300 € y 600 €.
Costes bancarios
Para el caso de firmar hipoteca.
Impuestos adicionales
Como se ha mencionado, el principal impuesto es el ITP, que representa una parte significativa del coste total. Este debe abonarse en el plazo fijado por la comunidad autónoma tras la firma de la escritura pública.
Estos gastos compra vivienda segunda mano pueden suponer entre el 8 % y el 12 % del precio total, por lo que conviene tenerlos en cuenta desde el inicio del proceso.
¿Qué paga el comprador y el vendedor de una vivienda?
Diferenciar bien qué paga el comprador y el vendedor de una vivienda ayuda a evitar conflictos. A continuación, una comparativa clara:
- El comprador asume los gastos vivienda segunda mano relacionados con la formalización del cambio de titularidad: notaría, registro, ITP y, si procede, gestoría.
- El vendedor, por su parte, asume la plusvalía municipal, los gastos vendedor vivienda segunda mano como cancelación de hipoteca si existe, y en ocasiones los honorarios de la agencia.
paso a paso
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Preguntas frecuentes sobre qué paga el comprador de una vivienda de segunda mano
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¿Qué impuestos paga el comprador al adquirir una vivienda de segunda mano?
El comprador debe pagar principalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aplicable en todas las operaciones de compraventa de inmuebles de segunda mano en España. Este impuesto se calcula sobre el valor del inmueble declarado en escritura o sobre el valor mínimo fiscal, aplicando un tipo que varía según la comunidad autónoma (entre el 6 % y el 10 %). No se paga IVA en este tipo de operaciones, ya que solo aplica en viviendas nuevas.
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¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa de vivienda usada?
En una compraventa de vivienda de segunda mano, el comprador asume normalmente los honorarios del notario derivados de la escritura pública, salvo que se pacte lo contrario entre las partes. Esta costumbre está generalizada en toda España. En cambio, el vendedor es responsable de sufragar la escritura de cancelación de cargas, si las hubiera.
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¿Qué obligaciones fiscales tiene el vendedor en una compraventa de segunda mano?
El vendedor de una vivienda de segunda mano está obligado a pagar el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (conocido como plusvalía municipal) y a asumir los gastos asociados a la cancelación de cargas registrales, como la hipoteca. Además, si se genera un beneficio con la venta, debe declararlo en su IRPF como ganancia patrimonial. Ninguno de estos conceptos interfiere con los gastos del comprador.
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¿Cuánto cuesta escriturar una vivienda de segunda mano?
El coste de escriturar un inmueble de segunda mano depende del valor reflejado en la escritura. El gasto notarial por la compraventa suele oscilar entre 500 € y 1.200 €, e incluye el arancel notarial, posibles copias autorizadas y otros conceptos complementarios. Este importe se suma a los gastos registrales y al impuesto ITP, lo que conforma el coste total de formalizar la compraventa ante notario.
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