Quizás haya pensado en comprar una casa con dos viviendas independientes. Cada vez más inversores de Real Estate nacionales e internacionales se plantean comprar casa con 2 viviendas para beneficiarse de las ventajas de tener dos viviendas en una, como es el utilizar una o ambas para obtener renta doble por el alquiler de viviendas independientes (sea un alquiler turístico o de largo plazo), o para vivir en una de ellas y reformar para alquilar la otra y así pagar la hipoteca y aplicarse las oportunas deducciones fiscales. Conozca el proceso de compra, de reforma y alquiler de una casa con dos viviendas independientes gracias al equipo de Golden Partners.
o en adquirirla y dividirla usted mismo?
¿Qué es una casa con dos viviendas independientes?
Una casa con dos viviendas independientes es la división horizontal de la propiedad, ideal para los compradores que planean vivir en una de las viviendas y alquilar la otra. Este tipo de propiedad permite ingresos adicionales para cubrir parte de la hipoteca o incluso generar ganancias. Además, permite tener un control cercano del inmueble alquilado, así como de todos sus gastos. A nivel legal, la Ley de Vivienda de 2023 regula aspectos clave como la protección de los derechos de los inquilinos o la limitación del aumento de precios en zonas tensionadas.
La tendencia de dividir una casa en dos viviendas independientes se ha visto impulsado por el aumento de los precios de la vivienda y la demanda de alquileres en grandes ciudades como Madrid y Barcelona.
Por otro lado, los que buscan una casa de este tipo para alquilar ambas viviendas encuentran una inversión inmobiliaria sólida. Este modelo permite dos rentas independientes, maximizando el retorno sobre la inversión. Además, con las nuevas regulaciones sobre alquiler en zonas tensionadas, las rentabilidades pueden ser más predecibles y estables en el tiempo. Invertir en una casa con dos viviendas independientes permite optimizar los costos de gestión y mantenimiento en comparación con la compra de dos propiedades separadas.
Ventajas de tener dos viviendas en una casa independiente
Las ventajas de tener dos viviendas en una casa independiente son más ingresos por alquiler, mejora de la inversión a largo plazo, posibilidad de alojo a familiares o amigos, flexibilidad de uso y optimización del espacio.
Ingresos adicionales
Puede alquilar una de las viviendas y generar ingresos pasivos que ayuden a sufragar los gastos: hipoteca, impuestos, tasas, reparaciones, etc.
Alojar a familiares o amigos
Tener una vivienda adicional permite tener un espacio independiente para alojar de forma puntual a familiares o visitas, proporcionando privacidad para ambas partes.
Inversión a largo plazo
Una propiedad con dos viviendas puede aumentar su valor con el tiempo, ofreciendo un mayor retorno de inversión en el futuro si decide vender.
Flexibilidad de uso
Puede alquilar la segunda vivienda pero también usarla como oficina, espacio de trabajo o pequeño negocio desde casa, sin interferir con su área principal de vivienda y siempre que, si lo convierte finalmente en un local, adquiera los permisos oportunos.
Optimización del espacio
Aproveche mejor el terreno, maximizando el uso del espacio disponible sin la necesidad de adquirir más terreno para una construcción adicional. Mejor una inversión única que dos diferentes, con sus consiguientes gastos burocráticos y fiscales.
Desventajas de tener dos viviendas en una casa independiente
Costes de mantenimiento
Mantener dos viviendas puede resultar más caro en cuanto a reparaciones, servicios públicos y limpieza, ya que todo debe duplicarse. Al disponer de dos viviendas en lugar de una, también los precios son negociables al contratarse más servicios que para una sola vivienda.
Complicaciones legales
Dependiendo de las normativas locales, puede haber restricciones o regulaciones en cuanto al uso de la propiedad para alquiler o subdivisión, por lo que se aconseja dejarse aconsejar por un abogado experto en bienes inmuebles para no incurrir en ningún problema.
Menor privacidad
Aunque las viviendas sean independientes, la cercanía puede afectar la privacidad de los ocupantes en áreas comunes o exteriores. Se recomienda realizar la reforma a conciencia para que se respete el espacio de cada hogar.
Mayor responsabilidad
Al encontrarse el propietario al lado de los inquilinos que puedan necesitar su ayuda, si bien ello es a la vez una ventaja, al encontrarse cerca y poder dar una solución de forma más rápida.
¿Cómo comprar una casa con dos viviendas independientes?
Comprar una casa con dos viviendas independientes requiere una planificación adecuada para evitar complicaciones durante el proceso de compra, contar con el asesoramiento de un abogado experto en bienes inmuebles e incluir cláusulas para asegurar ante posibles contingencias que sendas viviendas cumplen con la legalidad.
A continuación, le mostramos cómo abordar este proceso de manera eficiente.
1. Búsqueda de propiedades con dos viviendas
El primer paso es identificar propiedades que cumplan con su necesidad de tener dos viviendas independientes. Utilice portales inmobiliarios y agencias especializadas para filtrar propiedades que cuenten con una segunda vivienda (casa de huéspedes, unidad anexa o apartamento independiente dentro del terreno). También considere la ubicación, asegurándose de que la demanda de alquiler o los valores de reventa sean atractivos en esa zona. Desde Golden Partners podemos ayudarle a encontrarla de forma fácil al contar con colaboradores por toda la geografía.
De hecho, hoy en día, las casas con viviendas independientes han experimentado un auge en localidades y ciudades como Madrid, Sevilla, Barcelona, Baix Llobregat, Maresme, Terrassa, Vallès occidental, Vallès oriental, Castelldefels, Montseny, Ibiza, Marbella o Mallorca.
2. Aspectos legales y financieros
Es fundamental consultar con un abogado especializado en bienes inmuebles para revisar la legalidad de la propiedad. Verifique si ambas viviendas están registradas de manera adecuada, y si cumplen con las normativas locales de construcción y zonificación. Financiar una propiedad de este tipo puede ser diferente a una vivienda estándar, ya que algunos prestamistas pueden tener requisitos especiales para propiedades multifamiliares o con anexos independientes. Asegúrese de tener clara la situación fiscal y las posibles implicaciones a la hora de declarar impuestos.
3. Proceso de compra
El proceso de compra de una propiedad con dos viviendas independientes sigue los pasos habituales, pero con algunos detalles adicionales. Aparte de la negociación del precio y la oferta, es importante realizar una inspección exhaustiva de ambas viviendas e incluir cláusulas en el contrato que cubran posibles contingencias relacionadas con la legalidad de las dos unidades. Finalmente, colabore estrechamente con su agente inmobiliario y abogado para asegurarse de que todo el proceso se maneje de manera adecuada y sin sorpresas.
¿Cómo reformar una casa para alquilar dos viviendas?
Reformar una casa con dos viviendas independientes es una excelente opción para aumentar la rentabilidad de su propiedad. Además de la oportunidad de maximizar los ingresos con el alquiler de ambas viviendas, también incrementará el valor de su inmueble. Para ello es crucial planificar correctamente las reformas para adaptarse tanto al mercado de alquiler como a la normativa.
Tipos de reformas recomendadas
A la hora de reformar una casa con dos viviendas independientes, es fundamental tener en cuenta ciertos aspectos que atraerán a potenciales inquilinos y optimizarán el uso del espacio. Algunas de las reformas más recomendadas incluyen:
1. Reforma integral
Si la vivienda es antigua o necesita una actualización completa, una reforma integral es la mejor opción. Este tipo de obra abarca desde la renovación de las instalaciones eléctricas y de fontanería hasta el cambio de suelos, ventanas y revestimientos, asegurando que cada vivienda sea completamente funcional y moderna.
Si la casa tiene una superficie de 100 metros cuadrados por vivienda, el coste total podría situarse entre 100.000 y 160.000 euros.
2. Creación de entradas independientes
Para que ambas viviendas puedan funcionar como unidades separadas, es indispensable construir accesos individuales. Esto brinda privacidad y comodidad a los inquilinos, lo cual es un factor clave para el éxito en el alquiler.
La construcción de accesos separados, junto con la división de espacios, puede costar entre 5.000 y 15.000 euros, dependiendo del proyecto y los materiales utilizados.
3. Optimización del espacio
Realizar pequeñas reformas como eliminar tabiques o integrar áreas comunes puede ampliar la sensación de espacio en cada vivienda. Las cocinas abiertas o los salones multifuncionales son una tendencia muy popular entre los inquilinos.
4. Aislamiento térmico y acústico
Invertir en aislamiento tanto térmico como acústico aumentará la eficiencia energética de cada vivienda y garantizará una mayor comodidad para los inquilinos, reduciendo el ruido entre ambas unidades y disminuyendo los gastos de calefacción y refrigeración.
El coste del aislamiento térmico y acústico puede situarse entre los 30 y 70 euros por metro cuadrado, dependiendo del material que elija.
5. Reformas sostenibles
Incorporar materiales sostenibles y sistemas de energía eficientes (como paneles solares o iluminación LED) no solo mejorará la calificación energética de las viviendas, sino que también atraerá a inquilinos que buscan reducir su huella ecológica.
Aspectos legales de la reforma (licencias, normativa)
A la hora de reformar una casa independiente con dos viviendas en España, es fundamental que el inversor tenga en cuenta varios aspectos legales clave. En primer lugar, deberá obtener las licencias necesarias, como la licencia de obra mayor o menor, dependiendo del alcance de la reforma. Además, es esencial revisar la normativa urbanística municipal para asegurarse de que el proyecto cumple con los requisitos de habitabilidad, distribución y uso del suelo, ya que las regulaciones varían según la ubicación. También podría ser necesario regularizar la situación de las dos viviendas ante el Registro de la Propiedad y el Catastro, especialmente si se busca vender o alquilar una de ellas de forma independiente. Por último, debe considerar la normativa sobre eficiencia energética y accesibilidad, que puede implicar reformas adicionales obligatorias.
Alquilar una casa con dos viviendas independientes
Antes de alquilar una casa con dos viviendas independientes, es esencial estar al tanto de la normativa vigente en España.
También, asegurarse de que ambas viviendas cumplen con los requisitos legales de habitabilidad y están debidamente registradas
Asimismo, resulta preceptivo revisar si la licencia de alquiler turístico es necesaria en su región, en caso de alquilar alguna de las viviendas a turistas. Además, es imprescindible redactar contratos claros para cada vivienda, asegurando que tanto usted como los inquilinos estén protegidos conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los derechos y obligaciones en el mercado del alquiler.
Golden Partners puede acompañarle en el proceso de selección y compra de una casa para convertir en dos viviendas independientes, así como para resolver cualquier duda relacionada con el proceso.
Estamos a su entera disposición a través de nuestro formulario de contacto.
