Vender casa en Madrid, y en España en general, puede parecer un proceso complicado, especialmente si es un inversor internacional. Sin embargo, con el apoyo adecuado y una comprensión de los trámites e impuestos, el proceso de compraventa puede ser mucho más sencillo. En Golden Partners, somos especialistas en Real Estate y estamos aquí para guiarle en cada paso, asegurándonos de que cada aspecto legal y fiscal esté bajo control. En este artículo, le explicamos cómo vender su casa en Madrid, los documentos que necesita, los impuestos aplicables, y le orientaremos sobre cómo hacer esta operación con éxito. Además, responderemos a las preguntas más frecuentes que surgen a la hora de vender una casa en Madrid.
Le ayudamos con el proceso de compraventa.
Documentación necesaria para vender una casa en Madrid
Tener la documentación en regla es un paso esencial para vender una propiedad en la Comunidad de Madrid, ya que cualquier error o falta de un documento clave puede retrasar la venta o incluso ponerla en riesgo. A continuación, le detallamos los documentos legales indispensables y cómo puede obtenerlos de los organismo oficiales si aún no dispusiera de los mismos.
Escritura de propiedad
La escritura de propiedad es el documento que acredita que usted es el propietario legítimo del inmueble. Este documento debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad de Madrid. Si no dispone de una copia, puede solicitarla en la notaría donde se realizó la compraventa o en el Registro de la Propiedad, un trámite para el que se aconseja siempre acudir a un abogado experto en Real Estate para así agilizar el proceso.
Certificado energético
El certificado de eficiencia energética es obligatorio en España desde 2013 para vender cualquier propiedad. Este documento clasifica su vivienda según su consumo energético, desde la A (más eficiente) hasta la G (menos eficiente). Puede obtener este certificado contratando a un técnico cualificado, y su coste puede variar según el tamaño de la propiedad.
Últimos recibos del IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es una tasa municipal que debe estar al día antes de realizar la venta. El pago de la misma se realiza en un único pago o en dos. Resulta recomendable tener a mano los últimos recibos pagados para demostrar que no existen deudas pendientes. Si no dispone de los recibos, puede solicitarlos al Ayuntamiento de Madrid.
Certificado de estar al corriente de pagos de la comunidad
Si su propiedad está dentro de una comunidad de propietarios, debe presentar este certificado para demostrar que no tiene deudas con la comunidad. Este documento puede solicitarlo al administrador de la comunidad o al presidente de la misma.
Nota simple
La nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa sobre la situación legal del inmueble: quién es el propietario, si existen cargas (como hipotecas) y si tiene alguna limitación. Este documento se puede solicitar online o presencialmente en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Cédula de habitabilidad (si aplica)
Dependiendo de la antigüedad de la vivienda, puede ser necesario tener una cédula de habitabilidad, que garantice que el inmueble cumple con los requisitos mínimos para ser habitado. Este documento lo expide el Ayuntamiento de Madrid o un arquitecto técnico.
Impuestos al vender una casa en Madrid: diferencias entre residentes y no residentes
Uno de los aspectos más importantes al vender casa en Madrid es conocer los impuestos que deberá pagar, y aquí es donde la situación fiscal del vendedor (residente o no residente) puede influir de manera significativa. A continuación, detallamos los principales impuestos que se aplican tanto a residentes fiscales en España como a no residentes.
1. Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)
– Residentes fiscales en España: Si es usted un residente fiscal en España, debe pagar el IRPF sobre las ganancias obtenidas de la venta de su propiedad. La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, ajustado por ciertas mejoras o gastos relacionados con la compra. Las ganancias tributan a diferentes tipos impositivos, que van desde el 19% hasta el 28%, dependiendo del importe de la ganancia.
– No residentes fiscales: Si es usted un no residente fiscal en España, también deberá tributar por las ganancias obtenidas de la venta de la propiedad. Sin embargo, se aplica el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (modelo 210) y el tipo impositivo fijo es del 19% para los residentes en países de la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, y del 24% para residentes de otros países.
A diferencia de los residentes, los no residentes no pueden aplicar ciertas deducciones fiscales. Además, tienen un plazo de tres meses para declarar la ganancia y pagar los impuestos correspondientes, por lo que se recomienda estar acompañado de un buen asesor fiscal en el proceso de compraventa para el correcto cumplimiento de las obligaciones tributarias.
2. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal)
La plusvalía municipal es un impuesto es obligatorio tanto para residentes como no residentes y lo recauda el Ayuntamiento de Madrid. Está basado en el valor catastral del terreno y el número de años que ha sido propietario. Para los no residentes fiscales, este tributo puede ser gestionado por un representante legal en España (por ejemplo, un abogado), no teniendo el vendedor que desplazarse desde su país de origen al territorio español para formalizar la compraventa.
3. Impuesto sobre el patrimonio
Si es residente fiscal en España y su patrimonio supera ciertos límites, puede estar obligado a pagar el Impuesto sobre el Patrimonio.
En Madrid, este impuesto tiene importantes bonificaciones para residentes fiscales, lo que significa que en muchos casos no será aplicable. Sin embargo, los no residentes pueden estar sujetos a este impuesto dependiendo de su situación fiscal en su país de residencia.
Pasos para vender una casa en Madrid
Vender una casa en Madrid requiere seguir una serie de pasos que van desde la valoración inicial del inmueble hasta el cierre de la venta ante notario. A continuación, le ofrecemos una guía detallada para que este proceso sea lo más sencillo posible, especialmente si es usted un inversor internacional que no está familiarizado con las normativas locales.
1. Valoración del inmueble
Antes de vender su casa, es fundamental conocer su valor de mercado. Para ello, puede contratar a un tasador profesional o pedir varias opiniones de agentes inmobiliarios. La valoración definirá un precio de venta competitivo y evitará sobreprecios que puedan retrasar la operación.
2. Preparación de la casa
Una casa bien presentada puede marcar la diferencia al atraer a compradores internacionales. Invertir en pequeñas reparaciones o incluso realizar mejoras estéticas como pintar o actualizar el mobiliario puede incrementar el valor percibido de su propiedad.
3. Elegir entre vender directamente o a través de un intermediario
Vender su casa en Madrid puede hacerlo usted mismo o confiar en una agencia inmobiliaria o en un despacho de abogados que como Golden Partners, pueda ayudarle con todos los trámites burocráticos y fiscales, incluso mientras usted permanece en su país de origen.
4. Publicitar la propiedad en plataformas online
Las plataformas online resultan clave para llegar a compradores internacionales. Algunas de las más utilizadas para vender casa en Madrid son Idealista, Fotocasa y Kyero, que tienen secciones específicas para inversores extranjeros. Las fotos profesionales y descripción detallada en varios idiomas aumentará sus posibilidades de venta.
5. Negociación y firma del contrato de arras
El contrato de arras es un compromiso preliminar entre comprador y vendedor. Este documento formaliza la intención de venta y suele incluir un depósito del comprador que se perderá si éste decide retirarse de la compra sin justificación.
6. Escritura y cierre de la venta ante notario
El último paso es la firma de la escritura pública ante notario, donde se transfiere la propiedad legal al comprador. En este momento, el comprador paga el precio acordado y se inscribe la venta en el Registro de la Propiedad.
Preguntas frecuentes sobre la venta de propiedades en Madrid
Cómo vender una casa del INVIED en Madrid
Para vender una casa perteneciente al Instituto de Vivienda, Infraestructura y Equipamiento de la Defensa (INVIED), deberá comprobar si existen restricciones para la venta a terceros. Estas propiedades a menudo están sujetas a derechos de tanteo y retracto por parte de otras entidades públicas o privadas, lo que podría influir en la venta.
Cómo vender una casa militar a precio libre en Madrid
Si su casa militar ya no tiene restricciones de venta impuestas por el INVIED, puede venderla a precio libre. El proceso será similar al de cualquier propiedad en Madrid, pero se recomienda asegurarse de tener la documentación en regla para evitar problemas legales.
Cómo vender una casa heredada en Madrid
Para vender una casa heredada, debe asegurarse de que todos los herederos estén de acuerdo. Es necesario que se produzca la aceptación de la herencia, que se haya pagado el Impuesto de Sucesiones y Donaciones correspondiente y que se haya inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos. Así, si no hubiera acuerdo de venta entre los herederos, se puede recurrir a una disolución de la comunidad de bienes y concluir en una subasta judicial si no se llegara a un acuerdo amistoso. Si se acordara la venta entre los herederos, se procede a la tasación oficial de la vivienda y al vender el bien inmueble, se deberá abonar la correspondiente plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) y declarar en el el IRPF de cada heredero el porcentaje de la ganancia patrimonial que le correspondiera. Se procede a la firma de la escritura de compraventa ante notario, se entregan las llaves al comprador y por fin, se distribuye el dinero entre los herederos.
Me obligan a vender la casa de mi madre, ¿puedo evitarlo?
Si existen embargos o deudas que obliguen a la venta, es difícil evitarlo, pero puede haber alternativas legales para renegociar la situación como a través de la Ley de Segunda Oportunidad el obligado se encontrara en una situación de insolvencia financiera y cumpliera una serie de requisitos (puede consultar más aquí).
Mi madre falleció y mi padre quiere vender la casa, ¿puede hacerlo sin mi permiso?
Si la casa está a nombre de ambos progenitores, su padre necesitará el consentimiento de todos los herederos para proceder con la venta Si intenta forzar la venta o proceder de manera unilateral, el notario y el Registro de la Propiedad bloquearán la transacción al verificar que la propiedad no está completamente a su nombre. Ahora bien, si tienes la nuda propiedad de la parte de tu madre y tu padre tiene el usufructo, tu padre no puede vender el inmueble sin tu autorización. Para vender la casa, necesitaría que los nudos propietarios (tú y otros herederos) acepten la venta y firmen ante notario. Si hay un usufructo, tu padre puede vender su parte (el 50% de la propiedad y su usufructo vitalicio), pero esto complicaría la venta, ya que los compradores suelen evitar propiedades con usufructuarios.
¿Puedo vender la casa de mi madre incapacitada para cubrir sus gastos médicos y de manutención?
Para vender la casa de una persona incapacitada, es necesario obtener la autorización de un juez. El proceso judicial asegurará que la venta se haga en el mejor interés de la persona incapacitada.
Si tu madre ha sido declarada incapaz mediante una resolución judicial, es probable que ya tengas la tutela o hayas sido designado como su curador. Este cargo te otorga la responsabilidad de cuidar de sus bienes y tomar decisiones en su nombre, pero no te permite vender sus propiedades sin autorización judicial previa.
El juez verificará que la venta sea en beneficio del incapacitado, es decir, que se utilizarán los fondos para cubrir sus necesidades, como el pago de cuidados médicos, alojamiento o cualquier otro gasto necesario. Después de presentar la solicitud, el juez convocará una audiencia en la que se evaluarán los motivos de la venta. En algunos casos, el juez también podría solicitar la intervención del Ministerio Fiscal, ya que este organismo tiene la tarea de proteger los intereses de las personas incapacitadas.
Contacte con un abogado experto en venta de casas en Madrid
Si ha tomado la decisión de vender casa en Madrid o cualquier otro bien inmueble de su propiedad, Golden Partners puede ayudarle con el proceso, tanto si cuenta con su residencia fiscal dentro como fuera de España, tanto si es español como extranjero, pues contamos con traductores expertos que asisten en todo el proceso de compraventa y con abogados con más de 30 años de experiencia en Real Estate.
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